最严厉调控或致房价调整5年下降超50% 调整, 房价

贾君鹏

文/陈真诚

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（内容导读：一度持续非正常上涨的房价，再次因中央政府出台更严厉的个人购房贷款政策而掉头下降…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

古希腊哲学家赫拉克利特说过“人不能两次踏进同一条河流”，而中国房地产市场却常出现“历史往往上演惊人相似的一幕”，这或就是中国房地产市场非正常所在，也或是中国非正常房地产市场之结果。

两次人为误读政府工作报告推涨房价预期
2009年3月5日，温家宝总理在去年两会上所做的《政府工作报告》中提到：“支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”随即，各大媒体纷纷将此误读为“政府将松绑二套房贷政策”。其后，尽管随即银监会主席刘明康澄清表示，总理原意并非“松绑二套房贷政策”，二套房房政策没有发生变化，但这个误读并没有因“澄清”而使“误读”得到“纠正”，而是从此摧毁了2007年9月27日出台的“二套房贷政策”的房地产调控威力，“二套房贷政策”在全国各地逐步被事实性地放开，改变了房地产金融政策预期，改变了房地产预期，甚至直接推涨了房价预期，助长了房地产市场的投资投机行为，助力了2009年的房价快速大幅度上涨。
如此一幕，在今年再次上演。今年两会上，温家宝总理在《政府工作报告》提到，“抑制投机性购房”，与其前的“国十一条”的“抑制投资投机性购房需求”相比少了“投资”二字，于是大家解读成国务院改变了其对投资性购房的态度。尽管其后相关部门领导澄清表示中央政府调控房地产的政策没有改变，但依然有不少人认为中央政府的房地产调控政策已经改变，只是要抑制投机性购房需求，而不再抑制投资性购房需求。就这样，在初见调控的房地产市场上，调控政策预期、房价预期再次改变，再次直接推涨了房价预期，再次助长了房地产市场的投资投机行为。自两会后，3月下旬开始，投资性购房盛行，市场仿佛突然反转，成交回升，房价恢复上涨。
正因于此，再加上其他原因共同作用，3月份全国房价再创新高。或因为房地产市场因去年12月开始的新一轮调控、政策连发而出现短时的趋势回调之后再次反转趋热，房价再次反弹趋上，投资性购房行为再次盛行，市场形势再次变得严峻，部分消费者开始不相信政府的调控态度与决心，调控再次面临可能难见效果的窘况。

央行未及时加息对房价上涨负有不可推卸的责任
综观已经出台的房地产调控政策，中央政府主要还可采取加息、继续上调商业银行存款准备金率、更进一步地收紧二套房贷款政策、改革商品预售制度、加大住房保障力度、增加保障性住房与中低价普通商品房供应和开征物业税等手段。而要使调控快速见效，则主要靠采取加息、继续上调商业银行存款准备金率、更进一步地收紧二套房贷款政策、和开征物业税等手段。本文作者陈真诚分析认为，政府继续深化调控一般会从这些政策入手，这些也是市场各方最为关心的。
众所周知，对于2009年以来的房价、地价再次上涨，除了政府对房地产及其房价的态度、为确保经济增长应对金融危机而大规模放贷、出台系列政策救房市和房地产制度本身、非理性房地产消费等因素外，已经出现的通货膨胀和资产泡沫积聚等也是重要因素。市场一直在预期央行早应当加息以打击通货膨胀和房地产等资产泡沫，但央行可能在考虑目前尚未定局的人民币被迫升值、通过低利率支撑出口企业和刺激消费等因素，因而在加息上迟疑不决，一直没有加息，尽管已经上调了两次存款准备金率，持续回笼大量过剩的市场流动性。由于央行没有祭出加息这货币价格工具进行调控，信贷资金成本继续居低，存款利率为负，于是通货膨胀预期继续攀升，房地产等资产泡沫继续恶化，房地产投资便开始继续盛行，房价便继续上涨。
综观本轮房地产调控，不难看出的是，尽管中央政府对房地产调控的态度非常坚决，自去年12月以来已经连续密集地出台了系列调控政策，但由于央行一直没有加息，于是，一些开发商、地方政府依然认为中央政府调控房地产可能只是做做样子，坚守房价只涨不跌的信念，漠视政府调控，肆意推高房价，使得房价逆调控继续非正常地疯涨。因此，可以说，央行没能及时加息是造成3月下旬以来房地产再次转热、投资行为再次盛行、房价继续上涨的重要原因之一，其责任不可推卸。

房地产市场迎来了史上最严厉的调控
4月14日，国家统计局发布数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%（新建商品住宅价格同比上涨15.9%），高于2月份的13.0%。分地区看，与去年同月相比，涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%，海口、三亚房价继续领涨。而另一方面，海南房地产从去年12月因暴炒“国际旅游岛”概念而突然火暴后，在经历了短暂的繁荣之后，至今年春节期间，海南房价明显涨不动了，而且初步变得有价无市。春节后，在三亚，年前房价暴涨的房屋即便价格打五折依然难以找到买家。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来，一些炒房客开始大量抛售手中房源，如今，三亚甚至出现了全民卖房的一幕。只是，尽管海南房地产再次重演上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的“历史惊人相似的一幕”，但统计数据显示3月份海口、三亚的房价依然创下同比增长64.8%、57.5%的“战绩”。
这种逆调控而继续疯狂上涨房价形势，使得中央政府忍无可忍，直接挑战中央政府的容忍底线……于是，曾态度坚决地表示要抑制投资投机性购房、遏制部分地区房价过快上涨、承诺在本届政府任期内有决心解决好房地产问题的中央政府，终于祭出了史上最严厉的调控手段。
自3月下旬以来，官方舆论开始为后续调控造势，各大中央媒体连续十多天连篇累牍地批评房地产市场现状，其中尤其新华社连续发出“六连评”痛评高房价，舆论分析认为是为可能即将开征物业税开道。此外，上海、重庆频传出将开征变相物业税的消息。本文作者陈真诚分析认为，结合系列信号来看，说明中央政府已注意到目前房地产形势，及时释放出将强化调控的信号，即将出台新的调控政策，房地产市场将迎来更严厉的调控政策。
接着，在国家统计局发布3月份房价同比上涨11.7%的同一天即4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议认为，由于近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。中央政府认为，这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。会议再次提出要坚决遏制住房价格过快上涨，明确指出各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任，要实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，并首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
为了进一步打击猖狂的投资投机购房行为，抑制不合理的投资投机性购房需求，遏制房价上涨，4月14日的国务院常务会议决定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。甚至，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。就房地产调控政策而言，又将再次“上演惊人相似的一幕”。
不难看出，新政策规定，第二套房的贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，第三套及以上住房的贷款首付款比例和利率水平将大幅度提高（此前有消息称首付款比例不得低于60%），甚至首套套型建筑面积在90平方米以上的自住房的贷款首付款比例不得低于30%，比2007年9月27日出台的旨在打击投资投机炒房的二套房贷政策（俗称“927房贷新政”，规定：购买第二套及以上商品房的按揭贷款，首付款比例不低于40%、利率不低于基准利率的1.1倍）更严厉，超出了许多人的意料。加上即将开征个人住房消费税，实际开征物业税（准物业税）即将落到实处（早期做法可能是以开征个人住房消费税以代替目前争议比较大、全面开征难度比较大的物业税），直接针对房价进行调控，本文作者陈真诚分析认为，房地产市场迎来了史上最严厉的调控。

部分地区房价或下降50%以上但房地产市场不会崩盘
应该大家还不会忘记，在2007年房价疯狂上涨、投资投机行为盛行之际，正是2007年9月27日出台的二套房贷政策即“927房贷新政”，终于遏制住了疯狂上涨的房价，使过热的房地产市场得以逆转。如今，中央政府在出台了系列房地产调控政策之后，进一步收紧二套房贷政策，提高了二套房及以上的贷款门槛，并从严执行90平方米以上的首套自住房的贷款政策，同时决定即将开征个人住房消费税，因此，有理由预期，如不出意外，持续疯狂上涨的房价将被有效遏制，过度的投资投机行为将被有效抑制，房地产市场将因政策调控重回可持续的健康发展轨道。如果随后央行继续祭出加息手段进行调控，一度疯狂上涨的房价必将合理地回调。如果是这样，本文作者陈真诚分析认为，历史又将再次“上演惊人相似的一幕”：一度持续非正常上涨的房价，再次因中央政府出台更严厉的个人购房贷款政策而掉头下降。
应该说，在中央政府的系列调控政策作用下，如不出意外，一度疯狂上涨、目前已经高高在上的房价必将回调下降，房地产将重回调整通道。基于目前的实际房地产形势而言，此轮房地产回调周期或有5年左右，甚至会有更长的回调周期，而不数地区的房价，一般会下降30%左右，甚至有些地区有些楼盘的房价可能会回调下降50%甚至更多。不过，尽管如此，但由于自2005年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，其中尤其中又以2007年、2009年为甚，每年房价上涨的幅度之大众所周知，仅2009年一年，诸多城市的房价就上涨了50%甚至以上。本文作者陈真诚分析认为，综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，2005年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的50%，在目前的房价中合理回调的空间很大。因此说，即便房价从目前价位上下跌50%，也属于正常回调，而不会是所谓的“崩盘”。

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报刊审读的主要形式是通过专家学者提供论证，协助国家行政管理部门审查评判某种精神文化产品是否符合国家的有关规定，其结论有一定的主观性和客观局限性，而有时它决定着某个报刊的命运。因此宽严相济、综合评估、注重社会效益是报刊审读工作的一个重要准则。鉴于此，为国家严格把关，为出版单位和社会真诚服务，是报刊审读工作者必须充分认清并认真履行好的两个基本职能。

　　把关与服务是相辅相成的，两者辩证统一的基点就是切实把各类出版单位和广大读者的根本利益维护好、实现好、发展好。审读工作直接关系着出版单位的生存发展和社会舆情的稳定，因此我们不能将把关与服务绝对地对立起来、割裂开来。众多事实表明，如果为把关而把关，这个“关”就会因失去出版单位和社会读者的广泛支持而越把越难，最终难以把住；如果为服务而放弃把关，那么不仅会失去审读工作的存在意义，还会使服务变质走味。作为审读工作者，应牢固树立“把关就是服务，真诚服务就是更好把关”的思想观念，在实际工作中将把关与服务有机地统一起来，不断把审读工作提高到新水平。

　　严格把关，为报刊社和全社会利益保驾护航

　　随着改革开放的推进，市场经济体制正处于完善过程中，社会也处于急剧转型时期，不同阶层利益的调整，不同的社会思潮、不同的思想文化观念互相碰撞，社会生活出现了利益复杂的局面。为了使报刊始终坚持社会主义方向，给报刊的发展创造一个健康有序的环境，审读工作者必须有高度的政治敏锐性，善于及时抓住某些报刊处于萌芽状态、带有倾向性的问题，勇于及时提出批评，以防患于未然，起到监督警示作用。

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　　真诚服务，为文化产业蓬勃健康发展提供助力

　　开展报刊审读工作，一个重要的出发点就是帮助各个报刊社总结成功的经验，找出不足的地方，更好地把握舆论导向，贯彻宣传方针，提高宣传质量，让党和人民满意。因此，帮助报刊社提高引导水平和编校质量，这既是审读工作的重点，也是业务研究的内容。

　　在实际工作中，严格把关与热情服务发生冲突的事是经常出现的。这就需要报刊审读人员以为出版单位高度负责的精神和过硬的业务素质，在严格把关中常怀帮助文化产业发展之心，在严格审查中不忘为出版单位排忧解难，用丰富的知识、迅捷的速度、实用的新技术信息，积极指导。从而在严格把关中实现热情服务，在热情服务中坚持严格把关。

　　同时，报刊审读不是审读者的一项单向评判活动，而是和报刊编者之间相互交流的双向互动活动。审读者对报刊中存在的问题，实事求是地进行分析，指出不足，找准症结，提出改进意见；而报刊社是否认同审读意见，也需要做出反馈，和审读者相互交流沟通。双方的共同目的是一致的，即都是为了办好报刊，提升报刊质量。因此，审读者与被审读者不是对立的，而是知音，是朋友。一方面，审读者要摆正自己的位置，不要把自己看成审判官，不要居高临下，而是既要当航海舰船上的哨兵，又要当护航员，要本着关心、爱护、扶持的态度，多体谅办报刊者的艰辛，力求做到客观、公正、恰当、准确，对报刊中存在的问题加以善意的批评和真诚的帮助；另一方面，作为报刊的编者，要虚心冷静，理解审读者的良苦用心，善于从审读者提出的意见中吸取有益的成分，本着“有则改之，无则加勉”的态度择善而从，对某些不恰当的批评，也要允许审读者提出不同意见，射阳人才网 克服那种认为审读者是和自己过不去、挑刺、小题大做等思想。

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　　为加强和改进报刊审读工作，山西出版集团报刊中心积极探索，不断创新报刊审读工作方式方法，其中面对面的办法注意做好以下几点。

　　做好审读准备。目前我们主要选择以下两类报刊进行面对面审读：一是近一段时间以来出现倾向性问题比较突出的报刊；二是改进质量的愿望比较迫切，主动要求管理部门进行面对面审读，帮助他们找差距和不足的报刊。参加审读的审读员必须具有较高的思想理论素质和过硬的出版业务水平。我们除从现有的审读员中挑选外，还请有关报刊社的资深编辑担任面对面审读员。每次提前一个星期或半个月将要审读的样报样刊提供给审读员，保证审读员有充足的时间完成审读任务。同时对其提出审读要求，主要是做到“三个结合”：一是将注重整体质量审读与细节审读结合起来，既注重从整体上把握报刊出版的综合质量，又注重检查报刊出版各个方面，如管理规定、编校质量、版式设计、标题设置、内容文字等情况，认真细致，逐一检查，从中发现问题；二是分析问题与提出改进措施结合起来，既分析存在的问题，又提出具体改进建议；三是将寻找差距与出谋划策结合起来，既摆问题、找差距，又为改进办报办刊质量积极出点子、想办法。建湖人才网

　　开好审读意见反馈会。召开好审读意见反馈会是做好面对面审读的关键一环。审读意见反馈会议的时间一般为半天或一天，报刊社的主要负责同志和编辑骨干，以及管理部门的同志，与审读员一起参加会议进行交流。为召开好会议，我们要求审读员在对报刊进行审读的基础上，认真做好审读记录，撰写审读报告，为会议召开做好充分准备。会上，先由被审读的报刊社介绍报刊的有关情况，包括报刊的办报办刊宗旨、读者对象、内容特色和报刊社的基本情况等，使审读员对报刊的基本情况有更准确的了解。然后报刊审读员充分发表审读意见，既肯定成绩，又指出不足；既严肃指出问题，又提出有效建议。审读和被审读双方充分交流，互相沟通，互相启发，共享审读成果，使会议开得既严肃认真又生动活泼，既达到了帮助报刊提高质量的目的，又起到了审读双方交流感情、相互理解的效果。

　　总结经验，不断完善报刊审读工作的方式方法

　　近年开展报刊面对面的审读交流着力于以下几个方面。滨海人才网

　　增强审读效果。面对面审读的对象主要是近一段时期以来在出版方面的问题比较明显，且出现一定倾向性问题的报刊。通过审读员与报刊社面对面的交流意见和看法，一方面可以进一步了解报刊出现的倾向性问题表象后的深层次原因，从而找准病因，对症下药；另一方面也可以使我们有效地运用审读成果，更好地指导报刊出版工作。同时，面对面的沟通和探讨，有利于进行全方位的详细深入的交流，克服一事一议的审读难以全面反映报刊整体状况的局限性，有利于对报刊形成比较全面的、有针对性的审读意见，切实实现服务报刊出版工作的目的，也有利于报刊社欣然接受审读意见，从而增强审读工作的效果。

　　丰富报刊审读内涵。过去的审读工作以发现问题为主，对报刊出版中的好做法、创新性思路关注不多、总结不够。而采取面对面的审读后，不仅强调对报刊社的问题要严肃负责地及时指出，还对其中的闪光之处、成功之处给予热情的肯定，同时对报刊社的整体定位、编辑思路、栏目设置等也提出了不少切实可行的建议。报刊社反映这样的审读交流更有效果，更有新意。响水人才网

　　加强审读双方的理解和交流。过去，个别报刊社对审读工作不够理解甚至存在误解，认为审读工作就是给报刊社挑刺、找茬，加上个别审读意见由于种种客观原因，也存在一些不严密之处，于是审读和被审读双方之间产生了隔阂，影响了审读效果。而通过面对面的交流，双方增进了解，融洽关系，加强互信，对审读工作有了更深的认识。

　　调动审读员的积极性。以往审读员开展审读工作大多是单独进行，久而久之，往往感到比较枯燥，会产生一种厌倦感，降低了审读质量和效率。适当开展一些面对面的审读，会极大地调动审读员的积极性，激发他们的工作热情，审读质量和效果也必然随之提高。盐城信息网

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9月1日，湖北省省长李鸿忠在《人民日报》发表文章，阐述他对政府参事工作的观点。他在文中认为：“政府负责人要鼓励参事独立思考，敢于发表不同意见。良药苦口利于病，忠言逆耳利于行。对参事提出的意见和建议，要有听取逆耳之言的雅量，能包容不同意见，择其善者而从之。”

“雅量”、“包容”……刚看到李省长的这些说法时，我真的感觉到了一丝欣慰。因为，现在确有不少领导干部非常缺乏“雅量”，有的甚至打击发表不同意见的人。但在细细地品味之后，我越来越感觉“味道”有些不对。

所谓“雅量”，就是宽容的气度。它首先是一种上对下的姿态，比如，可以说主子对仆人有“雅量”，却不能说仆人对主子有“雅量”。“大人不计小人过”，就是“雅量”的一种典型表现。那么，政府负责人之于参事及其人民群众，谁在“上”谁在“下”呢？根据《宪法》的规定，中华人民共和国是人民当家作主的国家，政府的公务员包括领导干部都是人民的公仆，而人民群众才能国家的主人。说政府负责人对包括参事在内的人民要有“雅量”，实际上是把自己摆在了人民的上面，这与“公仆”的身份是不符的。

再者，“雅量”是一种自主的表现，响水人才网它取决于个人的气度，甚至取决于性格或情绪。今天老爷心情好，有雅量；明天老爷不高兴，可能就没有雅量了。“雅量”往往也会因对象而异的，对这个人有雅量，未必对那个人有雅量。总之，“雅量”的有与无、多与少，都由自己来决定。可是，政府的负责人能这样对待参事及其群众的不同意见吗？政府是人民选举产生的，人民不仅有权利发表不同意见，而且有权利批评政府。胡锦涛总书记在十七大报告中曾专门强调，要保障人民的表达权。温家宝总理在今年的政府工作报告中也特别指出，要创造条件让人民批评政府——如果政府负责人连参事或人民的不同意见都不包容，还谈什么“表达权”、人民又如何批评政府呢？盐城信息网

表达意见、监督政府是人民的基本政治权利。对于人民的不同意见，甚至是批评意见，政府负责人都是必须聆听的——合理的，予以采纳；不合理的，作为参考。如果政府负责人排斥不同意见，甚至打压不同意见，那就侵害了公民的权利。因此，包容不容意见是政府负责人的“本分”，不能把这种包容视为“雅量”。换言之，不管政府负责人有没有“雅量”，都必须包容不同意见或逆耳之言。而且，滨海人才网人民发表异见的权利也不能靠政府负责人的“雅量”来实现。

那么，如何保障公民的表达权呢？只能靠民主和法治。盐都人才网如果人民当家作主有了法治化的保障，那么没有“雅量”的政府负责人也会有“雅量”。在西方民主国家，总统经常被批评，甚至被骂得狗血喷头，但总统往往都是忍气吞声——是因为这些总统有“雅量”吗？不，是因为他们“不敢”不包容！